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Bewertung
Bei der Grundstücks- und Immobilienbewertung stellen qualifizierte Personen den Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken fest. Dieses Verfahren ist gesetzlich geregelt. Zwecke der Grundstücksbewertung:
1. Zweck des Verkaufs
2. Zweck der Beleihung
3. Zweck der Besteuerung
4. Zweck der Bestimmung des Versicherungswertes

Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Marktwertes im Sinne des § 194 BauGB(DE). Man verwendet verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren:

Ertragswertverfahren Dieses Verfahren betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und sogenannte Betreiberimmobilien (Hotels, Krankenhäuser...). Es wird der Wert der Gebäude (getrennt vom Bodenwert) auf der Grundlage des finanziellen Gewinns ermittelt.

Vergleichswertverfahren
Es werden meistens Werte von unbebauten Grundstücken und Privatwohnungen ermittelt. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt aus Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis bestimmt.

Verkehrswert
Der Verkehrswert für Grundstücke und Gebäude wird im § 194 BauGB(DE) definiert. Der Verkehrswert richtet sich nach den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen (d.h. Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen)erzielten aktuellen Verkaufspreisen.

Sachwertverfahren
Dieses Verfahren wird in erster Linie bei Immobilien wie bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet. Es wird ermittelt, welche Kosten entstehen würden, wenn das Objekt neu erbaut werden müsste. Natürlich spielt die Abnutzung eine entscheidende Rolle. Der Wert der Abnutzung wird von dieser ermittelten Summe abgezogen.

Sachwert
Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Bauwert. Es ist von Preisveränderungen unabhängiger Gebrauchswert.

Maklerformel
Mit Hilfe der Maklerformel wird der Verkehrswert von einer Immobilie ermittelt. Dabei wird der Jahresreinertrag der Immobilie (Bruttomieterträge nach Abzug aller Betriebs- und Verwaltungskosten) durch den Kapitalisierungszins geteilt. Der Kapitalisierungszins gibt die Ertragserwartung und das Risiko wieder. Ein hoher Kapitalisierungszins entspricht einer hohen Ertragserwartung und einem hohen Risiko. Gebräuchliche Kapitalisierungszinssätze sind 4-5% bei Wohnimmobilie und 6-8% bei Gewerbeimmobilien. Mathematisch entspricht die Maklerformel der ewigen Rente. Sie geht von einer unbegrenzten Gesamtnutzungsdauer aus.
Z.B. Jahresreinertrag 50.000,- EUR / 5 % = 1.000.000,- EUR.

Bodenrichtwert
Der Bodenwert ist durch die Lage und die Nutzbarkeit des Grundstücks m Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Er wird anhand der Spezifika des Bewertungsobjektes geschätzt. Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von Gutachterausschüssen auf der Grundlage der Kaufpreissammlung ermittelt und in Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Diese Karten kann man bei den Bauämtern für ca. 100 EUR kaufen.

Don 21.11.2024

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